PACS et bien immobilier

PACS et bien immobilier acquis avant : à qui appartient quoi ?

Vous êtes pacsé ou vous envisagez de l’être, et vous (ou votre partenaire) possédez déjà un bien immobilier acheté avant le PACS. Appartement, maison, résidence principale ou locative… Peu importe.
La vraie question que vous vous posez est simple :
👉 Est-ce que ce bien devient commun après le PACS ?

Et la réponse est claire : non, pas automatiquement.
Mais selon votre régime patrimonial, votre situation et vos choix, il peut y avoir des conséquences juridiques non négligeables.

Voici tout ce que vous devez savoir si vous êtes pacsé et qu’un bien immobilier a été acquis avant l’union.

En bref – Ce qu’il faut retenir

📌 Un bien immobilier acquis avant le PACS reste un bien propre
📌 Le partenaire n’a aucun droit de propriété dessus, sauf exception (copropriété, financement commun)
📌 Ce bien n’entre pas dans le patrimoine commun, même si vous y vivez ensemble
📌 En revanche, des situations ambiguës peuvent faire naître des droits indirects (indivision, contribution aux charges, indemnités…)

✅ Conseil : si vous êtes dans ce cas, formalisez les choses par écrit, et évitez toute confusion sur les apports ou les remboursements du crédit.

PACS et bien immobilier, contrat

Le principe : séparation de patrimoine

Depuis 2007, le régime par défaut du PACS est celui de la séparation des patrimoines (article 515-5 du Code civil).
Concrètement :

  • Chacun reste propriétaire de ce qu’il possédait avant
  • Chacun reste propriétaire de ce qu’il achète pendant le PACS, à son nom
  • Seuls les biens achetés ensemble et explicitement sont en commun (copropriété ou indivision)

📌 Un bien immobilier acheté avant le PACS, seul, reste strictement personnel. Il n’est ni divisible, ni partageable à la rupture du PACS.

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Mais alors… et si on vit dedans à deux ?

Le fait que le couple vive dans le logement de l’un ne crée aucun droit de propriété pour l’autre.

Mais attention :

  • Si l’autre partenaire contribue aux remboursements de crédit, ou finance des travaux importants, il peut demander une compensation financière
  • S’il a participé à valoriser le bien de manière significative, un droit à indemnité peut exister
  • S’il y a preuve de volonté commune de co-construire, un juge peut reconnaître une forme d’indivision implicite

✅ Pour éviter les litiges, tout apport ou participation importante doit être formalisé par écrit (donation, reconnaissance de dette, clause spécifique dans le PACS ou acte notarié).

Peut-on acheter un bien à deux après un PACS avec un bien existant ?

Oui, c’est fréquent. Et cela peut créer des situations subtiles.
Exemple :

  • Monsieur possède un appartement acheté avant le PACS
  • Le couple se pacse
  • Puis achète une maison en indivision 50/50

Résultat :

  • L’appartement reste propre à Monsieur
  • La maison est commune, peu importe qui finance quoi
  • Si Madame revend son bien ou finance davantage, il faut l’indiquer explicitement dans l’acte d’achat sinon elle ne récupérera que 50 % en cas de séparation

📌 Le piège : penser qu’on sera « protégé » parce qu’on est en couple, sans avoir juridiquement sécurisé la répartition des apports.

Que se passe-t-il en cas de séparation ?

À la rupture du PACS :

  • Chacun reprend ses biens propres, y compris ceux achetés avant
  • Les biens achetés ensemble doivent être partagés ou rachetés à l’autre (indivision)
  • Si l’un occupe le bien de l’autre, il peut être redevable d’une indemnité d’occupation
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🧠 En cas de désaccord, c’est le juge aux affaires familiales qui tranche. D’où l’importance d’avoir prévu les choses noir sur blanc.

PACS et bien immobilier notaire

Peut-on protéger le partenaire qui n’est pas propriétaire ?

Oui, mais il faut l’anticiper.
Voici quelques solutions possibles :

  • Donner une quote-part du bien (par acte notarié)
  • Changer le régime du PACS pour celui de l’indivision (attention aux effets fiscaux)
  • Faire une donation temporaire d’usufruit (par exemple, le droit d’habiter le bien à vie)
  • Acheter ensemble un nouveau bien avec clauses de répartition claires
  • Prévoir des testaments croisés si l’un des deux décède

📌 Le PACS ne crée aucun droit automatique sur la succession, contrairement au mariage.

Conclusion : un bien acquis avant le PACS reste personnel, mais attention aux zones grises

➡️ Si votre bien immobilier a été acheté avant le PACS, il reste à vous seul.
➡️ Mais si vous vivez à deux dedans, ou que votre partenaire a participé aux charges ou travaux, des droits indirects peuvent naître.
➡️ En cas de séparation, les litiges viennent souvent des non-dits ou des accords oraux mal formalisés.

Le bon réflexe ?
👉 Consultez un notaire en amont, même si vous ne vous mariez pas. Un bon contrat ou une clause bien rédigée vaut mieux que 3 ans de procédure.