Achat revente immobilier en tant que particulier : possible, rentable… mais risqué

Acheter, rénover, revendre avec une plus-value… tout ça sans être professionnel de l’immobilier : voilà un rêve que caressent de nombreux Français.

L’idée est simple : faire de la marge sur un ou plusieurs biens immobiliers, en tant que particulier, et encaisser la différence.
Mais attention : si c’est mal fait, vous risquez non seulement des impôts très lourds, mais aussi une requalification fiscale sévère… et coûteuse.

Alors peut-on faire de l’achat revente immobilier en tant que particulier ? La réponse est oui, mais à certaines conditions.

Voici tout ce que vous devez savoir avant de vous lancer.

En bref – Ce qu’il faut retenir

📌 Oui, un particulier peut acheter et revendre un bien avec plus-value
📌 Mais si vous enchaînez les opérations ou agissez comme un pro, vous risquez une requalification fiscale en activité commerciale
📌 Résultat : imposition au régime BIC (impôt sur les sociétés ou sur le revenu) + TVA potentielle + redressement fiscal
📌 À l’inverse, un particulier qui revend occasionnellement reste imposé selon le régime des plus-values des particuliers

✅ Conseil : si vous faites plus d’une revente tous les 2 à 3 ans, avec des travaux, dans un but spéculatif, vous devez anticiper la fiscalité comme un professionnel.

Achat-revente immobilier : ce que dit la loi

La loi n’interdit pas à un particulier de revendre un bien immobilier avec une plus-value.

Mais l’administration fiscale surveille un point :

L’intention spéculative et la fréquence des opérations.

Elle regarde :

• La durée de détention des biens (courte = suspecte)
• La fréquence des opérations (plusieurs reventes sur quelques années)
• L’ampleur des travaux (rénovation lourde = approche pro)
• L’existence d’une organisation (financement, réseau, techniques)
• Le caractère habituel ou non

📌 Si vous agissez « comme un marchand de biens », vous êtes fiscalisé… comme un marchand de biens.

Quelle fiscalité si vous restez « particulier » ?

Si vous achetez un bien, que vous le revendez après l’avoir habité ou conservé quelques années, vous relevez du régime des plus-values immobilières des particuliers :

• 19 % d’impôt sur la plus-value nette
• 17,2 % de prélèvements sociaux
• Abattements à partir de la 6ᵉ année de détention
• Exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)

💡 Vous êtes exonéré si le bien est :

• votre résidence principale au moment de la vente
• ou si c’est votre première vente et que vous utilisez le prix pour acheter votre résidence principale (sous conditions)

Et si le fisc vous considère comme professionnel ?

Là, ça change tout :

Vous êtes considéré comme ayant une activité de marchands de biens, et donc :

• Imposition au régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
• Soumis à la TVA immobilière
• Déclaration au registre du commerce obligatoire
• Pas d’abattement, pas d’exonération résidence principale, pas de plus-value à taux réduit

📌 Et surtout : si cette requalification est rétroactive (redressement), vous pouvez devoir :

• payer la TVA sur les ventes passées
• reverser les abattements que vous avez déjà utilisés
• régulariser jusqu’à 3 ou 6 ans en arrière
• et ajouter les intérêts de retard + pénalités

Concrètement : à partir de combien de reventes ça coince ?

Il n’y a pas de seuil officiel, mais la jurisprudence est claire :

Deux ou trois reventes avec plus-value en quelques années suffisent à alerter le fisc.

⚠️ Surtout si :

• vous ne les avez pas habitées
• vous avez fait des travaux importants
• vous avez emprunté pour acheter/revendre
• vous avez monté une stratégie d’achat-revente

✅ Si vous faites une opération tous les 5-6 ans, sans montage complexe, dans un cadre personnel, vous restez dans le cadre particulier.

Faut-il créer une structure pour sécuriser ?

Si vous envisagez :

• des achats réguliers
• une activité d’achat/revente avec travaux
• une logique de rentabilité systématique

Alors oui, il vaut mieux :

• créer une SAS ou SARL de marchand de biens,
• ou utiliser une SCI à l’IS,
• avec un comptable et une stratégie claire

💡 Les frais sont plus lourds, mais le cadre est légal, la fiscalité connue, et vous évitez les redressements.

Et la TVA dans tout ça ?

Le particulier n’est pas soumis à TVA.
Mais en cas de requalification pro, vous pouvez :

• être redevable de la TVA sur le prix de vente
• devoir régulariser rétroactivement sur les 3 dernières années
• avoir un contrôle URSSAF en bonus si vous avez eu des ouvriers non déclarés

⚠️ Beaucoup de particuliers l’ignorent, mais c’est l’un des pièges les plus lourds en cas de requalification.

Bonnes pratiques pour rester dans les clous

• Habitez le bien au moins quelques mois si vous le revendez vite
• Évitez d’enchaîner plusieurs reventes en 2 ou 3 ans
• Faites peu de travaux lourds ou déclarés si vous êtes non-pro
• Gardez une logique patrimoniale, pas commerciale
• Pas de montage avec SCI à l’IR pour acheter/revendre rapidement

Et surtout, si vous hésitez, consultez un fiscaliste ou notaire avant de signer.

Rentable, oui… mais pas en mode ninja

L’achat-revente immobilier en tant que particulier est tout à fait légal… s’il reste occasionnel, raisonné et justifiable.

Mais si vous multipliez les opérations, que vous spéculez ou agissez avec méthode, vous serez vite rattrapé par l’administration fiscale.

➡️ Une bonne opération de temps en temps ? Parfait.
➡️ Une activité déguisée ? Danger.

Et comme toujours avec l’immobilier : celui qui anticipe gagne, celui qui improvise… finit souvent au fisc.